Entre 2015 et 2025, les prix d'achat dans l'Union européenne ont bondi de 64,9 %, tandis que les loyers du secteur privé progressaient de 21,8 % — un décrochage massif que Bruxelles entend désormais attaquer par le haut. Le 9 septembre 2026, la Commission européenne doit présenter l'Affordable Housing Act, un texte qui offre aux municipalités un socle juridique pour limiter, voire interdire, les meublés touristiques professionnels dans les zones sous tension. Pour les maisons d'hôtes et gîtes de charme alsaciens, la mesure trace une ligne de partage nette entre hospitalité résidentielle et exploitation commerciale.
Un cadre européen pour sortir de l'insécurité juridique
Paris, Barcelone, Venise: trois capitales qui ont multiplié les arrêtés anti-Airbnb, trois capitales qui ont vu ces arrêtés contestés devant les tribunaux, souvent sur le terrain des libertés du marché intérieur. Comme le relève L'Informé, chaque règlement local s'exposait à un recours des plateformes, et une ville qui perd son procès perd aussi trois ans de politique du logement. Cette épée de Damoclès a dissuadé de nombreuses collectivités moyennes d'agir, même lorsque la tension immobilière était manifeste.
L'Affordable Housing Act inverse la charge de la preuve. La restriction ne sera plus une initiative locale à défendre au contentieux, mais l'application d'un cadre européen harmonisé. Bruxelles conditionne néanmoins l'activation des restrictions à des preuves documentées de tension — l'écart entre prix immobiliers et revenus des ménages servant d'indicateur de référence, ce qui circonscrit le dispositif aux marchés réellement asphyxiés plutôt qu'à l'ensemble du territoire.
Ce qui est visé, ce qui est préservé
La distinction est centrale et mérite d'être comprise. Le particulier qui loue son logement quelques semaines par an n'est pas concerné: l'esprit initial du partage de logement est explicitement préservé. Ce que Bruxelles cible, c'est l'exploitation commerciale de portefeuilles entiers d'appartements, devenus des hôtels de fait sans en supporter les obligations. À l'échelle européenne, les plateformes ont enregistré 144 millions de nuitées sur un seul trimestre, soit un volume qui sort de la sphère résidentielle pour entrer dans celle de l'hôtellerie.
Le texte prolonge le plan européen pour le logement abordable engagé fin 2025. Sa cause structurelle reste le déficit de construction, mais le retrait de dizaines de milliers de logements du marché locatif de longue durée dans les hypercentres a incontestablement aggravé la raréfaction. Pour le secteur hôtelier, et singulièrement pour l'hôtellerie haut de gamme, le texte corrige une asymétrie ancienne entre acteurs soumis aux mêmes contraintes urbaines mais à des cadres réglementaires divergents.
Ce que les propriétaires alsaciens doivent surveiller
Pour les maisons d'hôtes et gîtes de charme du vignoble et des vallées, l'enjeu immédiat n'est pas la menace directe: l'Alsace ne figure pas parmi les marchés asphyxiés au sens du texte, et l'hospitalité résidentielle de petite capacité reste dans le périmètre protégé. Le risque est ailleurs, et tient en deux variables à surveiller.
Premièrement, le seuil de tension retenu par chaque municipalité. Si Strasbourg ou Colmar venaient à basculer en zone sous tension sur la base du critère prix-revenus, les effets d'éviction sur les meublés de type Airbnb pourraient renforcer mécaniquement la demande vers les hébergements de charme déclarés en chambres d'hôtes — un effet d'aubaine sur les taux d'occupation, mais aussi un risque de durcissement local ultérieur.
Deuxièmement, la définition précise du « meublé touristique professionnel ». Le texte cible les portefeuilles commerciaux, mais les seuils (nombre de biens, durée d'exploitation, statut fiscal) restent à arbitrer dans les transpositions nationales. Un propriétaire de deux gîtes classés pourrait, selon les critères retenus, basculer ou non dans le périmètre visé. Le suivi de la transposition française sera donc plus décisif pour les exploitants que le texte européen lui-même.